Верховный суд РФ подготовил обзор судебной практики по делам, связанным с привлечением финансовых средств граждан для участия в долевой постройке. Этот документ должен оказать помощь юристам в защите прав участников. Мы подготовили небольшой дайджест выводов, сделанных судьями.
Верховный суд РФ опубликовал Обзор судебной практики разрешения дел по спорам, появляющимся в связи с участием граждан в долевой постройке многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом ВС РФ 19.07.2017). Документ насчитывает 38 страниц, на которых идет обращение о разрешении судами всех инстанций наиболее ответственных и занимательных дел по спорам, инициированных участниками долевого строительства. Обзор практики по этому поводу нужен для приведения к единообразию правовых подходов российских судей. Документ окажет помощь судьям и юристам учесть серьёзные моменты, которые нельзя упускать из виду при рассмотрении аналогичных споров. К примеру, ВС РФ детально осветил порядок заключения и расторжения контрактов о долевом постройке, и указал ответственность, предусмотренную законодательством за нарушения в этой области.
Перенос сроков строительства не изменяет сроки выполнения обязательств согласно соглашению долевого участия
Верховный суд рассмотрел спор между организацией и гражданкой. Гражданке компания уступила права требования согласно соглашению участия в долевой постройке, осуждённому с компанией-застройщиком. В соответствии с контрактом застройщик должен был выстроить многоквартирный дом, но не выполнил обязательства в срок. Объект был сдан со большой задержкой. Дольщица сочла, что это принесло ей нравственные страдания. Исходя из этого она обратилась с иском в райсуд и "настойчиво попросила" выплатить ей компенсацию, и частично признать соглашение с компанией-застройщиком недействительным. Но суды двух инстанций ей вполне отказали. Судьи подчернули, что при заключении договора уступки права требования гражданку ознакомили с уведомлением застройщика о переносе сроков сдачи дома.
Но Верховный суд в качестве кассационной инстанции с этими выводами не дал согласие и апелляционное определение отменил. Судьи указали, что уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не является причиной автоматического изменения сроков согласно соглашению участия в долевой постройке. Чтобы поменять такие сроки, сторонам нужно заключить дополнительное соглашение, подлежащее госрегистрации.
Выплата неустойки до рассмотрения иска не выручает от назначения штрафа
Еще один спор между организацией застройщиком и-дольщиком касался возмещения ущерба по претензии участника. Во врема приема квартиры были распознаны недоработки, которые были отражены в акте приема-передачи. На основании этого акта участник направил застройщику претензию о выплате неустойки. Участник желал получить с организации 100 тысяч рублей. Добровольно эту сумму застройщик не возместил, исходя из этого гражданин обратился в суд. Еще до окончания рассмотрения иска судо организация-застройщик перечислила участнику 20 тысяч рублей, не получив на это его согласия.
В следствии райсуд снизил сумму неустойки до 18 тысяч рублей, учел уже оплаченную застройщиком сумму и на этом основании отказал истцу в удовлетворении требований. Верховный суд, к которому на рассмотрение попало это дело, с этими выводами сотрудников не дал согласие. Судьи указали, что, не обращая внимания на перечисление застройщиком участнику долевого строительства неустойки после предъявления иска в суд, штраф за несоблюдение без принуждения удовлетворения требований потребителя все равно должен быть взыскан. Наряду с этим, в силу Гражданского процессуального кодекса РФ, бремя доказывания несоразмерности неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства и недоработки лежит на застройщике, нарушившем обязательства.
Время от времени застройщик не имеет права расторгнуть контракт с участником
Организация-застройщик согласно соглашению долевого строительства в срок до 31 декабря 2013 года должна была передать участнику долевого строительства однокомнатную квартиру. Участник должен был, со своей стороны, оплатить цена недвижимости в течение трех рабочих дней с момента госрегистрации договора. Он свою обязанность выполнил полностью, а вот застройщик в оговоренные сроки не уложился. Помимо этого, при приеме квартиры стало известно, что ее фактическая площадь оказалась меньше упомянутой в контракте. Отличие в стоимости квартиры застройщик возмещать отказался. Более того, организация направила участнику уведомление об одностороннем расторжении договора.
Участник не согласился с таковой постановкой вопроса и подал иск в суд. Но первая инстанция его позицию не поддержала. Апелляция также оставила в силе односторонний отказ застройщика от договора из-за невнесения участником долевого строительства оплаты согласно соглашению. Судьи подчернули, что это допускается лишь с учетом норм п. 4 статьи 450 ГК России о добросовестности и разумности. Но Верховный суд счел, что суды низших инстанций не дали оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от договора с участником, оценивая правомерность данного события. Судьи подчернули, что такая обоснованность может зависеть также от выполнения договора самим застройщиком, а значит противоречит действующему законодательству РФ. Поэтому дело было направлено на пересмотр.
Ответственность застройщика - это основное
Следующий спрор, который привел в своем обзоре Верховный суд, был инициирован публичной организацией в сфере защиты прав потребителей, которая действовала в интересах участника. Согласно соглашению организация-застройщик обязалась передать участнику долевого строительства квартиру, уровень качества которой должно было соответствовать:
- условиям договора,
- требованиям технических регламентов,
- требованиям проектной документации,
- требованиям градостроительных регламентов,
- иным обязательным требованиям.
В контракте, кроме другого, было указано, что в случае неисполнения этой обязанности участник может требовать от застройщика устранить распознанные нарушения, и привлечь организацию к ответственности. В следствии, при преме кваратиры участник распознал недостатки в утеплении стен, которые застройщик отказался компенсировать. Исходя из этого в иске в суд находилось требование о взыскании финансовых средств за устранение недостатков в строительных работах, и компенсации морального ущерба. Суды двух инстанций в удовлетворении этого иска участнику отказали. Судьи сослались на то, что работы по наружному утеплению стен могут привести к изменению общего имущества собственников многоквартирного дома без их согласия.
Верховный суд, куда попало на рассмотрение это дело, с этим не дал согласие. Судьи напомнили сотрудникам о нормах статьи 7 закона № 214-ФЗ, действующей на момент происхождения спорных правоотношений. Потому, что организация обязалась передать участнику объект, уровень качества которого должно было соответствовать условиям договора., то отступления от условий данного соглашения влекут на выбор пострадавшей стороны или безвозмездное устранения недостатков в разумный срок, или соразмерное уменьшение цены договора. Исходя из этого решения нижестоящих судов были отменены.
